Để có cái nhìn về thị trường bất động sản cuối năm và triển vọng cho năm 2026, chúng tôi đã có cuộc trò chuyện với TS. Nguyễn Văn Đính - Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS).
Hiện nay thị trường bất động sản đang chững lại, một số nhà đầu tư hoang mang, ông đánh giá thế nào?
Thị trường bất động sản 2025 là hệ quả của một quá trình quản trị chưa chặt, chưa hiệu quả. Nếu nói thị trường bị buông lỏng cũng không đúng nhưng chưa có biện pháp quản trị cụ thể. Do đó, thị trường bất động sản giống như “con ngựa không cương”, thị trường “lồng lên” cũng không biết phải làm thế nào.
Bài học giống như giai đoạn 2022-2023, thị trường bị xẹp xuống rồi lại bùng lên bất thường. Diễn biến này không phản ánh bất kỳ một thực trạng của nền kinh tế thời điểm đó, mà chỉ đi theo lối trào lưu, bị dẫn dắt, không phải nhu cầu thật. Cả thị trường liên tục bị đẩy theo những “trend” và sóng FOMO.
Các nhà đầu tư không phải không hiểu biết, nhưng nghề của họ là phải đầu tư. Họ cũng rất hiểu có thể sẽ “bị ăn đòn” nhưng vẫn cứ bám theo bởi vì thị trường đang có sóng. Họ nghĩ rằng mình cứ đi sóng đầu, còn cuối sóng ai đen thì người đó chịu. Tức, dù biết giá bất động sản đã cao nhưng họ vẫn kỳ vọng giá tăng tiếp.
Chính những vấn đề trên lại tác động tiêu cực vào thị trường, làm giá liên tục bị đẩy lên. Điều này khiến Thủ tướng phải đặt câu hỏi: Tại sao giá cao thế, người dân lấy đâu ra tiền mua để ở? Việc giá nhà cao không phải lỗi của chủ đầu tư. Họ cũng chỉ đang đi theo xu hướng, tìm mọi cách để ra hàng vì thị trường đang rất sôi động.
Đến giai đoạn hiện nay, Chính phủ đã nhìn nhận việc giá nhà liên tục tăng cao là không bền vững và có nguy cơ dẫn tới sự đổ vỡ, khủng hoảng. Nguyên nhân thứ nhất do cung - cầu. Nguồn cung hiện nay chủ yếu tập trung ở phân khúc đầu tư và phục vụ kinh doanh, người có nhu cầu thực không mua được.
Thứ hai là nguồn vốn tín dụng bị lợi dụng nhằm kích hoạt đầu tư, đầu cơ, không chảy vào đúng vào những nơi cần kích thích đầu tư phát triển nghiêm túc. Thứ ba là Nhà nước không có công cụ dữ liệu để phát hiện đâu là đầu cơ, nên không thể ngăn chặn được.
Trước thực trạng đầu cơ, thổi giá, Chính phủ đã và đang có những giải pháp căn chỉnh gì?
Dòng vốn 4 triệu tỷ đồng chảy vào bất động sản đã giúp thị trường đi qua những khó khăn. Thế nhưng, rõ ràng đã có sự lợi dụng dòng vốn dễ và rẻ để đầu cơ, thổi giá bất động sản. Trước thực trạng đó, Nhà nước có sự căn chỉnh, giảm room tín dụng vào thị trường bất động sản xuống còn 15% trong năm nay và lãi suất sẽ tăng lên. Như vậy, nguồn vốn ít hơn và lãi suất cao hơn sẽ khiến những người đầu cơ phải cân nhắc.
Về mặt quản trị, sắp tới Nhà nước sẽ kiểm soát thị trường bằng dữ liệu, cụ thể là định danh bất động sản và số hóa sàn giao dịch bất động sản. Bên cạnh đó, Nhà nước sẽ nghiên cứu dùng thuế điều tiết thị trường, ngăn chặn những hành vi khiến thị trường trở nên tiêu cực, nhưng vẫn kích hoạt những chính sách hỗ trợ đem lại lợi ích cho nền kinh tế. Rõ ràng, Chính phủ đã nhìn thấy các góc cạnh của thị trường nhưng sẽ dần dần kiểm soát từng vấn đề.
Theo ông, trong năm 2026 các chủ đầu tư phải đối mặt với những khó khăn nào?
Trong giai đoạn này, sự cạnh tranh giữa các dự án lớn sẽ vô cùng khốc liệt. Những dự án lớn từng bùng nổ trước đây, các nhà đầu tư đã vào tiền nhưng việc lãi suất tăng, dòng vốn khó tính hơn chắc chắn sẽ đối mặt với khó khăn về thanh khoản, giá bán.
Chỉ cần nhìn vào số lượng dự án bất động sản được tháo gỡ, nếu một phần nhỏ tham gia vào thị trường năm 2026 thì nguồn cung ít nhất sẽ đạt mức 200.000 sản phẩm. Nguồn cung lớn sẽ tạo ra rất nhiều áp lực cạnh tranh khiến nhiều người không thể thoát hàng được. Do đó, thị trường năm 2026 sẽ khiến các chủ đầu tư và chủ nhà buộc phải điều chỉnh giá, nhưng vẫn khó giảm sâu.
Một số ý kiến cho rằng thị trường 2026 có nét tương đồng với giai đoạn 2013, ông đánh giá thế nào?
Hai giai đoạn này thị trường khác nhau hoàn toàn. Năm 2013, thị trường bất động sản chỉ mới bùng nổ, các sản phẩm đầu tư lấn át nhà ở thực. Sau đó, Nhà nước đã có chính sách cho phép tách căn hộ có diện tích lớn thành căn hộ nhỏ để bán vừa túi tiền và phát triển rất nhiều nhà ở xã hội.
Tuy nhiên, ở giai đoạn hiện nay Nhà nước đã xác định được vấn đề cần căn chỉnh từ tín dụng, đất đai, thể chế… Bên cạnh đó, tiềm lực, chất lượng trình độ của nhà phát triển dự án và nhà đầu tư đã cao hơn trước rất nhiều. Do đó, khi gặp vấn đề khó khăn hò đều biết cách để tháo gỡ.
Tôi cho rằng thị trường sẽ không gặp bất kỳ cuộc khủng hoảng nào. Nhưng năm nay thị trường sẽ có sự sàng lọc bắt buộc để phát triển theo hướng thực chất và bền vững hơn. Nếu chủ đầu tư chỉ phát triển phân khúc bất động sản cao cấp khi gặp vấn đề về thanh khoản phải cấu trúc lại hoạt động kinh doanh. Nếu họ “lì đòn” thì có thể hoãn mở bán và chờ thị trường tốt lên, nếu không buộc phải có phương án giảm giá về mức hợp lý.
Vậy thị trường năm 2026 có điều gì tích cực, thưa ông?
Mặc dù khó thanh khoản hơn nhưng sẽ có sự tác động tích cực tới thị trường. Lúc này, hoạt động đầu cơ sẽ bị hạn chế, thị trường chủ yếu còn lại là nhu cầu đầu tư thật và ở thực. Tuy nhiên, các nhà đầu tư khi ấy sẽ lựa chọn sản phẩm có tính hiệu quả cao, có thể khai thác kinh doanh và sinh lời dài hạn. Như vậy, thị trường sẽ có sự phân hóa rất mạnh mẽ.
Những dự án trước đây được phát triển theo dạng nhỏ lẻ sẽ không tạo ra được giá trị khai thác. Ngược lại các đại đô thị mới có nhiều không gian để quy hoạch bài bản trở thành những đô thị chất lượng cao sẽ được nhà đầu tư lựa chọn để khai thác hoạt động kinh tế tốt hơn. Thậm chí, nếu các chủ đầu tư tâm huyết tạo ra những đô thị chất lượng thật tại vùng ven thì rất người dù đã có nhà ở nội đô cũng sẵn sàng dịch chuyển tới đó để sinh sống.
Nếu như chứng khoán giảm rất nhiều nhà đầu tư sẵn sàng bán lỗ. Nhưng trên thị trường bất động sản dù thanh khoản kém nhà đầu tư vấn quyết không giảm giá, sẵn sàng ôm thêm. Ông đánh giá thế nào về hiện tượng này của các nhà đầu tư bất động sản?
Bất động sản là thị trường “cứng đầu” và khó tính, các nhà đầu tư trên thị trường rất “lì đòn”. Tuy nhiên, thời gian tới những nhược điểm của thị trường bất động sản sẽ được Nhà nước thay đổi, tạo nên không gian đầu tư lành mạnh, bền vững hơn.
Hà Nội có kế hoạch di dời 860.000 người dân ra khỏi nội đô, theo ông điều này sẽ tác động thế nào tới thị trường bất động sản?
Nhà nước đang hướng đến phương thức điều hành để đất nước phát triển tốt hơn, Thủ đô đẹp và hiện đại hơn. Ví dụ, ở các quốc gia khác trên thế giới 2 bờ sông được kiến tạo đô thị rất đẹp, trong khi 2 bờ sông Hồng của Hà Nội đang bị nhếch nhác nên Nhà nước cần điều chỉnh lại. Hà Nội xác định rằng, dù người dân buộc phải di dời nhưng sẽ cảm thấy hạnh phúc hơn.
Việc di dời 860.000 người là bài toán rất khó, nhưng cũng đã được tính toán trước. Hiện tại có rất nhiều vùng tại Hà Nội được quy hoạch đẹp, khi người dân tới đó sinh sống sẽ được hưởng thụ và đền bù xứng đáng.
Xin cảm ơn ông về những chia sẻ!
Thiết kế: Hải An
