Rút ngắn hành trình pháp lý của dự án bất động sản

Khơi thông điểm nghẽn pháp lý giúp các dự án bất động sản đẩy nhanh tiến độ triển khai. Ảnh minh họa - VGP/LT

Những nút thắt trên hành trình triển khai dự án

Một dự án bất động sản dù đã chuẩn bị quỹ đất, năng lực tài chính và phương án đầu tư vẫn có thể chưa triển khai được nếu thủ tục pháp lý chưa hoàn tất. Từ chấp thuận chủ trương đầu tư, xác định chủ đầu tư đến hoàn thiện thủ tục đất đai, quy hoạch, xây dựng và điều kiện kinh doanh, mỗi công đoạn đều có những yêu cầu riêng. Vướng mắc phát sinh khi quy định chưa đồng bộ, hồ sơ phải qua nhiều cơ quan hoặc kết quả giải quyết thủ tục này trở thành điều kiện để bắt đầu thủ tục tiếp theo.

Theo số liệu Bộ Tài chính được Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh (HoREA) Lê Hoàng Châu dẫn ngày 22-9, đến giữa tháng 9-2026, cả nước ghi nhận 4.685 dự án tồn đọng, kéo dài thuộc nhiều lĩnh vực. Trong đó, 3.407 dự án đã được báo cáo hoàn thành phân loại, xử lý; 1.278 dự án còn phải tiếp tục giải quyết. Riêng Hà Nội có 114 dự án trong tổng số 147 dự án nhà ở xã hội và nhà ở cho lực lượng vũ trang đã được chấp thuận chủ trương đầu tư cần tập trung tháo gỡ, đôn đốc để khởi công trong năm 2026.

Những bất cập này đang được đặt ra trong quá trình sửa đổi Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản. Nghị quyết số 175/NQ-CP ngày 3-7-2026 của Chính phủ thông qua các chính sách sửa đổi hai luật, trong đó chú trọng tháo gỡ vướng mắc thực tiễn, cải cách thủ tục hành chính và đẩy mạnh phân quyền. Tiếp đó, Nghị quyết số 278/NQ-CP ngày 18-9 yêu cầu hoàn thiện đồng bộ các dự án Luật Đất đai, Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản, xử lý những nội dung giao thoa, chồng chéo.

Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Văn Sinh cho biết, Bộ đã rà soát các quy định hiện hành, đánh giá bất cập thực tiễn để đề xuất sửa đổi theo hướng đồng bộ, phù hợp với mô hình chính quyền địa phương hai cấp.

Đáng chú ý, tại Công văn số 93/2026/CV-HoREA ngày 6-8, HoREA kiến nghị xem xét bãi bỏ thủ tục yêu cầu chủ đầu tư chung cư thương mại đăng ký hợp đồng mua bán căn hộ theo mẫu tại Sở Công Thương. Điều này cho thấy yêu cầu rà soát thủ tục không chỉ đặt ra ở giai đoạn chuẩn bị đầu tư mà còn kéo dài đến khi sản phẩm được giao dịch.

Nghị quyết số 278/NQ-CP cũng yêu cầu bảo đảm sự thống nhất giữa Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Đầu tư về thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư khi phân quyền cho UBND cấp tỉnh quyết định cho phép chuyển nhượng dự án.

Những yêu cầu này cho thấy, chỉ một điểm chưa thống nhất giữa các quy định cũng có thể ảnh hưởng đến tiến độ của cả dự án. Mỗi khâu chờ đợi đều có thể làm lùi thời điểm khởi công, huy động vốn hoặc đưa sản phẩm ra thị trường, khiến chi phí tài chính tiếp tục tích lũy trong khi quỹ đất chưa được khai thác hiệu quả.

Gỡ thủ tục để khơi thông nguồn cung

Yêu cầu đặt ra trong quá trình sửa đổi hai luật là rút ngắn thời gian giải quyết hồ sơ nhưng vẫn bảo đảm an toàn pháp lý. Thay vì chỉ cắt giảm số lượng thủ tục, cần khắc phục tình trạng một nội dung phải xem xét nhiều lần, phân định rõ thẩm quyền và trách nhiệm của từng cơ quan.

Cùng với phân cấp, phân quyền, việc liên thông dữ liệu quy hoạch, đất đai, đầu tư và xây dựng sẽ giúp doanh nghiệp hạn chế cung cấp lại những tài liệu cơ quan quản lý đã tiếp nhận. Tuy nhiên, phân cấp phải đi kèm quy trình thống nhất, thời hạn xử lý và cơ chế phối hợp rõ ràng, tránh chuyển vướng mắc từ cấp này sang cấp khác.

Một ví dụ là thủ tục thông báo nhà ở hình thành trong tương lai đủ điều kiện được bán, cho thuê mua. Theo Quyết định số 1649/QĐ-BXD ngày 18-9-2026 của Bộ Xây dựng, chủ đầu tư gửi một bộ hồ sơ đến Sở Xây dựng; thời hạn giải quyết không quá 15 ngày kể từ khi nhận đủ hồ sơ hợp lệ. Trường hợp không đủ điều kiện, cơ quan quản lý phải trả lời bằng văn bản, nêu rõ lý do. Quy định này thể hiện yêu cầu chuẩn hóa hồ sơ, thời hạn và trách nhiệm giải quyết, đồng thời bảo vệ quyền lợi người mua.

Dự án CEOHomes Hana Garden của Tập đoàn CEO tại Hà Nội là một minh chứng về ý nghĩa của việc tháo gỡ vướng mắc kéo dài. Sau 18 năm gặp khó khăn về pháp lý, dự án đã hoàn thiện thủ tục và khởi công ngày 17-4-2026. Với quy mô 20,3ha, dự án dự kiến bổ sung 511 sản phẩm nhà ở thấp tầng, 2 tòa chung cư thương mại và 4 tòa nhà ở xã hội. Khi điểm nghẽn được xử lý, nguồn lực đất đai và vốn đầu tư có điều kiện chuyển thành hoạt động xây dựng thực tế.

Việc rút ngắn thời gian pháp lý còn giúp doanh nghiệp chủ động kế hoạch vốn, thi công và bán hàng, hạn chế chi phí phát sinh trong quá trình chờ đợi. Dự án triển khai đúng tiến độ cũng tạo điều kiện bổ sung nguồn cung, tăng lựa chọn cho người mua. Tuy nhiên, đơn giản hóa thủ tục không đồng nghĩa giá nhà lập tức giảm, bởi giá bán còn phụ thuộc vào tiền sử dụng đất, chi phí vốn, xây dựng, hạ tầng và cơ cấu sản phẩm.

Rút ngắn hành trình pháp lý không có nghĩa là nới lỏng điều kiện về chất lượng công trình hay quyền lợi người mua. Điều thị trường cần là quy trình thống nhất, rõ trách nhiệm, có thời hạn xử lý và hạn chế những bước trùng lặp. Khi các nút thắt được tháo gỡ, nguồn lực đất đai và vốn đầu tư mới có thể sớm chuyển thành sản phẩm nhà ở, thay vì tiếp tục nằm chờ trong các bộ hồ sơ.