Phát biểu tại hội thảo "Bất động sản sau cơn sốt - Giá sẽ đi về đâu?", ông Trần Quang Trung cho rằng diễn biến giá bất động sản trong thời gian tới phụ thuộc vào nhiều yếu tố, từ tình hình kinh tế vĩ mô, thị trường vốn đến hành vi của từng nhóm người mua. Vì vậy, rất khó xác định chính xác thời điểm thị trường "chạm đáy" hay liệu giá có tiếp tục giảm hay không.
Theo ông Trung, các đơn vị nghiên cứu thường đánh giá thị trường dựa trên nhiều kịch bản, từ tiêu cực, cơ sở đến tích cực, tương ứng với những điều kiện kinh tế vĩ mô khác nhau. Trong đó, thị trường vốn là một trong những yếu tố có ảnh hưởng lớn đến mặt bằng giá bất động sản cũng như quyết định xuống tiền của người dân.
"Khi nào người dân không còn ưu tiên mang tiền gửi ngân hàng mà chuyển sang các kênh đầu tư khác, trong đó có bất động sản, thì thị trường mới có cơ hội phục hồi rõ nét", ông Trung nhận định.
Nhà đầu tư dùng đòn bẩy chịu áp lực giảm giá
Đánh giá về khả năng giá bất động sản tiếp tục điều chỉnh, ông Trung cho rằng cần nhìn nhận riêng từng phân khúc và nhóm nhà đầu tư, thay vì đưa ra một nhận định chung cho toàn thị trường.
Đối với thị trường thứ cấp, nhóm nhà đầu tư sử dụng đòn bẩy tài chính là đối tượng cần được chú ý. Với tỷ lệ vốn tự có ban đầu chỉ khoảng 20-30%, nếu buộc phải bán tài sản để thu hồi dòng tiền, mức lỗ có thể tương đương phần vốn tự có đã bỏ ra, tùy thuộc vào dư nợ vay, chi phí phát sinh và giá bán thực tế.
Đây cũng là một trong những yếu tố có thể tạo áp lực giảm giá tại một số khu vực, nhất là những nơi giá bất động sản đã tăng mạnh trong giai đoạn thị trường nóng lên.
Theo ông Trung, phân khúc nhà đất thổ cư có những đặc điểm riêng. Trước đây, hoạt động đầu tư đất, tách thửa hoặc xây nhà để bán diễn ra tương đối tự do, trong khi nhóm nhà đầu tư này thường không có nhiều giải pháp tài chính hỗ trợ chuyên biệt.
Đáng chú ý, trong giai đoạn 2024-2025, giá bất động sản tại nhiều khu vực tăng nhanh. Tại phía Đông Hà Nội, gồm Long Biên, Đông Anh và Gia Lâm, có những nhà đầu tư sử dụng vốn vay để mua đất, sau đó tiếp tục vay tiền xây dựng nhà nhằm bán lại kiếm lời.
Khi chi phí vốn tăng hoặc thanh khoản không đạt kỳ vọng, việc nắm giữ tài sản có sử dụng đòn bẩy có thể trở thành áp lực. Vì vậy, theo ông Trung, nhà đất thổ cư vẫn có khả năng tiếp tục điều chỉnh giá, dù mức độ còn phụ thuộc vào từng khu vực và tình hình tài chính của người bán.
"Nếu phải vay vốn trong bối cảnh chưa có chính sách hỗ trợ lãi suất phù hợp, chỉ để đầu tư kiếm lời, tôi cho rằng đây chưa phải thời điểm thích hợp", ông Trần Quang Trung nhận định.
Nhu cầu mua nhà cho con cái đang dẫn dắt thị trường
Trong bối cảnh nhà đầu tư chưa sẵn sàng quay trở lại, ông Trung cho rằng đây vẫn có thể là thời điểm phù hợp để một bộ phận người mua cân nhắc tìm kiếm nhà ở hoặc cơ cấu lại danh mục bất động sản.
Một trong những cơ sở để đưa ra quyết định là thông tin về quy hoạch và hạ tầng đô thị ngày càng rõ ràng hơn. Nếu trước đây người mua khó hình dung diện mạo Hà Nội, TP.HCM và các khu vực đô thị trong tương lai, thì hiện nay, định hướng phát triển đô thị và kết nối giao thông đã cung cấp thêm cơ sở để đánh giá giá trị tài sản.
Tuy nhiên, việc có nên mua bất động sản ở thời điểm hiện tại hay không cần xuất phát từ mục tiêu cụ thể và năng lực tài chính của mỗi người.
"Nếu phải vay vốn trong bối cảnh chưa có chính sách hỗ trợ lãi suất phù hợp, chỉ để đầu tư kiếm lời, tôi cho rằng đây chưa phải thời điểm thích hợp. Ngược lại, nếu mua nhà để ở hoặc nâng cấp nơi ở, đây có thể là giai đoạn rất tốt để cân nhắc", ông Trung nói.
Theo vị chuyên gia, người mua có thể so sánh mặt bằng giá hiện tại với mức giá cách đây 6 tháng, một năm hoặc hai năm, đồng thời tham khảo giá chào bán trên thị trường để đánh giá cơ hội thương lượng. Điều quan trọng là xác định được mức giá phù hợp với khả năng chi trả, thay vì chạy theo kỳ vọng giá sẽ tăng trong tương lai.
Bên cạnh giá bán, người mua cũng cần xem xét các yếu tố như tiện ích, pháp lý, khả năng hình thành cộng đồng dân cư ổn định, kết nối giao thông và sự phù hợp với quy hoạch đô thị. Một bất động sản đáp ứng được nhu cầu sử dụng thực tế, có pháp lý rõ ràng và mức giá hợp lý sẽ đáng cân nhắc hơn một tài sản chỉ được lựa chọn dựa trên kỳ vọng tăng giá.
Nhu cầu mua nhà cũng không nhất thiết phải đáp ứng ngay lập tức. Chẳng hạn, một số gia đình có kế hoạch mua nhà từ sớm để chuẩn bị nơi ở cho con khi lên Hà Nội học tập trong hai hoặc ba năm tới. Với nhóm khách hàng này, tìm kiếm tài sản phù hợp ngay từ hiện tại có thể là phương án đáng cân nhắc nếu nguồn tiền và kế hoạch tài chính đã được chuẩn bị đầy đủ.
Ông Trung cho biết, qua số liệu giao dịch mà OneHousing thống kê trong 3 tháng gần đây, nhu cầu mua nhà để ở thực, nâng cấp nơi ở và mua nhà lần đầu, bao gồm cả nhu cầu mua nhà cho con cái, đang đóng vai trò dẫn dắt thị trường. Trong khi đó, nhóm nhà đầu tư có xu hướng thận trọng hơn.
Điều này cho thấy thị trường đang dựa nhiều hơn vào nhu cầu sử dụng thực tế, thay vì hoạt động đầu tư như ở những giai đoạn trước.
"Khi mặt bằng lãi suất trở về mức phù hợp và lợi suất từ tiền gửi không còn là lựa chọn ưu tiên, dòng tiền có thể tìm kiếm cơ hội tại những kênh đầu tư khác, trong đó có chứng khoán và bất động sản".
Người dân không nên vay lãi suất cao đầu tư bất động sản thời điểm này
Theo ông Trung, câu hỏi về thời điểm nhà đầu tư quay trở lại thị trường bất động sản có mối liên hệ chặt chẽ với diễn biến của thị trường vốn và tài chính.
Khi lãi suất tiền gửi còn đủ hấp dẫn, người dân có xu hướng ưu tiên lựa chọn kênh tiết kiệm thay vì chấp nhận rủi ro ở các tài sản có tính biến động cao hơn. Ngược lại, khi mặt bằng lãi suất trở về mức phù hợp và lợi suất từ tiền gửi không còn là lựa chọn ưu tiên, dòng tiền có thể tìm kiếm cơ hội tại những kênh đầu tư khác, trong đó có chứng khoán và bất động sản.
Tuy nhiên, sự dịch chuyển này không đồng nghĩa dòng tiền sẽ lập tức đổ vào nhà đất. Quyết định đầu tư còn phụ thuộc vào kỳ vọng lợi nhuận, triển vọng tăng giá, khả năng thanh khoản và chi phí vốn tại từng thời điểm.
Trong bối cảnh hiện nay, ông Trung khuyến nghị người dân không nên vay ngân hàng với lãi suất cao chỉ để mua bất động sản đầu tư. Việc sử dụng đòn bẩy khi chưa có phương án tài chính đủ an toàn có thể khiến nhà đầu tư chịu áp lực lớn nếu giá không tăng như kỳ vọng hoặc tài sản khó bán.
Ngược lại, với những người có năng lực tài chính phù hợp, xác định rõ nhu cầu an cư và tìm được sản phẩm đáp ứng các tiêu chí về pháp lý, vị trí, tiện ích và giá bán, thị trường hiện tại vẫn mở ra cơ hội để cân nhắc lựa chọn.
