Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi): Đột phá chính sách phát triển nhà ở cho thuê

Phát triển nhà ở cho thuê, hoàn thiện chính sách nhà ở xã hội

Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) gồm 13 chương, 130 điều, giảm 68 điều so với Luật Nhà ở năm 2023. Đáng chú ý, dự thảo bổ sung chương riêng về phát triển nhà ở cho thuê, đẩy mạnh phân cấp, phân quyền, cắt giảm 3/4 điều kiện kinh doanh và đơn giản hóa thủ tục hành chính.

Dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) nhằm thể chế hóa các chủ trương của Đảng, Nhà nước; khắc phục bất cập trong thực tiễn, bảo đảm đồng bộ hệ thống pháp luật và tạo môi trường đầu tư, kinh doanh minh bạch, thuận lợi.

Điểm mới đáng chú ý là dự thảo Luật xác định 4 nhóm nhà ở gồm nhà ở thương mại, nhà ở cho thuê, nhà ở công vụ và nhà ở chính sách, với chính sách áp dụng tương ứng cho từng nhóm. Trong đó, lần đầu bổ sung một chương riêng về phát triển nhà ở cho thuê, quy định đối tượng thuê, hình thức đầu tư bằng vốn nhà nước và vốn ngoài nhà nước, yêu cầu đối với dự án, chính sách ưu đãi chủ đầu tư, giá thuê và quản lý nhà ở cho thuê.

Về giá thuê, dự thảo Luật quy định giá do chủ đầu tư thỏa thuận với bên thuê, trên nguyên tắc tính đủ chi phí đầu tư xây dựng, bảo trì, vận hành, thuế, phí và các chi phí hợp lý khác, cùng lợi nhuận theo phương án kinh doanh; đồng thời không vượt khung giá do UBND cấp tỉnh quy định. Quy định này nhằm bảo đảm các ưu đãi của Nhà nước đối với nhà ở cho thuê được chuyển hóa thành lợi ích về giá cho người thuê.

Dự thảo cũng luật hóa các chính sách thí điểm về phát triển nhà ở xã hội theo Nghị quyết số 201/2025/QH15 của Quốc hội và Nghị quyết số 66.15/2026/NQ-CP của Chính phủ. Đối với nghĩa vụ phát triển nhà ở cho thuê, nhà ở xã hội của chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại, UBND cấp tỉnh được quyết định phương án thực hiện thông qua bố trí đất trong dự án, bố trí quỹ đất ở vị trí khác hoặc nộp tiền tương đương.

Một nội dung khác được sửa đổi là chính sách sở hữu nhà ở tại Việt Nam của tổ chức, cá nhân nước ngoài, theo hướng bỏ quy định cho phép sở hữu nhà ở riêng lẻ. Dự thảo đồng thời hoàn thiện chính sách cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư gắn với tái thiết đô thị, bổ sung hình thức đầu tư theo phương thức đối tác công tư (BT) và đơn giản hóa thủ tục lựa chọn chủ đầu tư.

Dự thảo Luật đẩy mạnh phân cấp, phân quyền cho chính quyền địa phương, theo đó 20/21 thủ tục hành chính thuộc thẩm quyền địa phương; chỉ còn thủ tục cho thuê nhà ở công vụ thuộc thẩm quyền Bộ Xây dựng. Đồng thời, cắt giảm 3/4 điều kiện kinh doanh, đơn giản hóa thành phần hồ sơ và rút ngắn thời gian giải quyết thủ tục hành chính.

Các quy định về quản lý, sử dụng nhà chung cư cũng được sửa đổi theo hướng làm rõ quyền, trách nhiệm của chủ đầu tư, chủ sở hữu, người sử dụng, ban quản trị và đơn vị quản lý vận hành; phân định sở hữu chung, sở hữu riêng và chỗ để xe, qua đó nâng cao chất lượng quản lý, hạn chế tranh chấp, khiếu nại.

Dự thảo còn điều chỉnh quy định về khu vực hạn chế phân lô, bán nền theo hướng giao địa phương quyết định đối với đô thị loại III và các khu vực còn lại; hoàn thiện chính sách sử dụng đất phát triển nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân; sửa đổi điều kiện bán lại nhà ở xã hội sau 5 năm kể từ ngày thanh toán đủ tiền mua nhà và được cấp Giấy chứng nhận.

Bên cạnh kế thừa các quy định còn phù hợp, dự thảo Luật lược bỏ 7 nội dung về hành vi nghiêm cấm để chuyển thành quy định điều chỉnh tương ứng hoặc loại bỏ những nội dung trùng lặp với pháp luật liên quan.

Theo tờ trình, việc thi hành các quy định mới không làm phát sinh cơ quan quản lý nhà nước mới, chủ yếu thực hiện thông qua cơ chế phân cấp, ủy quyền giữa UBND cấp tỉnh và UBND cấp phường, phù hợp với mô hình chính quyền địa phương hai cấp.

Hoàn thiện chính sách, ngăn chặn trục lợi và đầu cơ nhà ở

Trình bày báo cáo thẩm tra, Chủ nhiệm Ủy ban Pháp luật và Tư pháp của Quốc hội Phan Chí Hiếu đề nghị tiếp tục hoàn thiện dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), trong đó làm rõ cơ chế quản lý Quỹ nhà ở, quy định tỷ lệ sở hữu nhà ở của tổ chức, cá nhân nước ngoài; rà soát chính sách phát triển nhà ở cho thuê, nhà ở xã hội và tháo gỡ vướng mắc trong quản lý, sử dụng nhà chung cư.

Ủy ban Pháp luật và Tư pháp của Quốc hội đề nghị cơ quan chủ trì soạn thảo tiếp tục thể chế hóa đầy đủ các chủ trương, định hướng về phân loại nhà ở thành 4 nhóm: Nhà ở thương mại, nhà ở cho thuê, nhà ở công vụ và nhà ở chính sách, qua đó xây dựng cơ chế, chính sách phù hợp với từng loại hình. Đồng thời, cần kiểm soát chặt chẽ, minh bạch các trường hợp được hưởng chính sách ưu tiên, ngăn chặn tình trạng trục lợi chính sách và đầu cơ nhà ở; hạn chế tối đa phân lô bán nền tại khu vực đô thị, nhất là các đô thị lớn.

Cơ quan thẩm tra cũng đề nghị rà soát, bảo đảm không chồng lấn phạm vi điều chỉnh giữa dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi) với dự thảo Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi), đồng thời đối chiếu với dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) và các luật về thuế.

Những nội dung cần được xem xét kỹ gồm quyền sử dụng đất, sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài; giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở; chính sách đối với các dự án nhà ở cho thuê, nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân; ưu đãi thuế đối với chủ đầu tư dự án nhà ở cho thuê, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp và nhà ở xã hội.

Về Quỹ nhà ở, cơ quan thẩm tra đề nghị làm rõ nguồn vốn, nguyên tắc quản lý, sử dụng vốn, việc hạch toán tài sản hình thành từ vốn của Quỹ và cơ chế quản lý vốn, bảo đảm thống nhất với pháp luật về ngân sách nhà nước.

Về nhà ở thương mại, dự thảo Luật đã lược bỏ quy định chủ đầu tư phải đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật khi bố trí quỹ đất hoặc đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất để thực hiện nghĩa vụ phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho thuê. Ủy ban đề nghị cân nhắc kỹ quy định này, bởi việc Nhà nước dành quỹ đất, doanh nghiệp đầu tư hạ tầng thể hiện tinh thần chung tay thực hiện chính sách an sinh xã hội, đồng thời bảo đảm trách nhiệm xã hội của chủ đầu tư.

Đối với nhà ở cho thuê, Ủy ban Pháp luật và Tư pháp của Quốc hội đề nghị cần tiếp tục hoàn thiện quy định về đối tượng thuê và các nhóm được ưu tiên, nhất là tại những dự án sử dụng vốn nhà nước. Việc xác định đối tượng thụ hưởng phải phù hợp với mục tiêu giải quyết nhu cầu nhà ở của người gặp khó khăn, đồng thời sử dụng tiết kiệm nguồn lực ngân sách.

Ủy ban cũng lưu ý chính sách nhà ở xã hội tại Chương VI và chính sách nhà ở cho thuê tại Chương IV còn có nội dung trùng lặp, đặc biệt đối với nhà ở xã hội để cho thuê. Cơ quan soạn thảo cần rà soát, phân định rõ các chính sách nhằm tránh ảnh hưởng đến động lực tham gia phát triển nhà ở cho thuê.

Về quản lý, sử dụng nhà chung cư, Ủy ban đề nghị tiếp tục hoàn thiện chính sách nhằm xử lý triệt để những bất cập phát sinh trong thực tiễn, nhất là tình trạng trục lợi chính sách của ban quản trị, tranh chấp giữa ban quản trị với cư dân và tranh chấp về phần sở hữu chung, sở hữu riêng.

Đối với cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, dự thảo Luật cần được rà soát, chỉnh lý để làm rõ các nguyên tắc thực hiện, bảo đảm thống nhất, đồng bộ giữa các chính sách liên quan.

Bên cạnh đó, do dự thảo Luật có nhiều chính sách mới so với Luật Nhà ở hiện hành, Ủy ban đề nghị rà soát kỹ các quy định chuyển tiếp, xác định đầy đủ những nội dung cần áp dụng chuyển tiếp, tránh tạo khoảng trống pháp lý và gây khó khăn trong quá trình tổ chức thực hiện.