GS Đặng Hùng Võ cho rằng, điểm mới cốt lõi của Nghị quyết là tiếp cận đất đai như một loại “vốn” có thể và cần phải được vốn hóa minh bạch, hiệu quả; trong đó, cải cách thể chế đất đai, thiết lập cơ chế “một giá đất”, ứng dụng trí tuệ nhân tạo (AI) và Internet vạn vật (IoT) vào giám sát, định giá là những đột phá then chốt để vừa khơi thông nguồn lực, vừa chặn đứng tham nhũng, trục lợi từ đất.
Nhìn đất đai như một loại vốn chiến lược
Nghị quyết 79-NQ/TW nhấn mạnh yêu cầu “xây dựng thể chế để huy động, sử dụng và phát huy hiệu quả nguồn lực đất đai”. Ông đánh giá như thế nào về định hướng này?
Ngay từ khi bắt đầu đổi mới năm 1986, Đảng ta đã xác định kinh tế nhà nước là trụ cột để phát triển. Khi chuyển sang nền kinh tế thị trường định hướng xã hội chủ nghĩa, các doanh nghiệp nhà nước tiếp tục được coi là lực lượng nòng cốt. Nghị quyết 79-NQ/TW lần này khẳng định lại vai trò đó như một nguyên tắc bất di, bất dịch.
Điểm đáng chú ý là Nghị quyết tiếp cận đúng tinh thần của kinh tế học hiện đại: kinh tế học là cách sử dụng các nguồn lực hạn hẹp để tạo ra lợi ích. Nguồn lực hạn hẹp, suy cho cùng, chỉ có ba loại: đất đai - tài nguyên thiên nhiên; nguồn lực con người và nguồn lực tài chính. Vì vậy, trong phần “nhiệm vụ, giải pháp cụ thể”, Nghị quyết đã đặt nội dung về đất đai lên đầu tiên, với yêu cầu hoàn thiện đồng bộ pháp luật đất đai, đổi mới thể chế quản lý không gian trên mặt đất và không gian ngầm, đồng thời phát triển kinh tế thông tin, phát triển ứng dụng công nghệ thông minh gồm trí tuệ nhân tạo (AI) và Internet vạn vật (IoT) để loại bỏ những điểm yếu kém mà con người dễ mắc phải.
Ở đây có ba điểm mới rất rõ. Thứ nhất, Nghị quyết nhìn nhận đất đai như một nguồn lực có thể vốn hóa mạnh mẽ, tạo ra nguồn tài chính lớn cho Nhà nước và cho người sử dụng, nhưng điều kiện tiên quyết là phải hoàn chỉnh hệ thống pháp luật. Thứ hai, thể chế quản lý đất đai không thể chỉ dựa vào bề mặt đất, mà phải tính đến không gian trên cao và không gian ngầm - tức là phải tiếp cận theo chiều không gian ba chiều. Thứ ba, cần hình thành kinh tế thông tin dựa vào cơ sở dữ liệu và kinh tế tri thức dựa vào kết quả phát triển của công nghệ thông minh gồm AI và IoT.
“Một giá đất” – nút thắt của mọi nút thắt
Nghị quyết yêu cầu trong năm 2026 hoàn thành việc xây dựng và ban hành Luật Đất đai sửa đổi nhằm tháo gỡ các vướng mắc, khơi thông nguồn lực. Theo ông, đâu là “nút thắt” lớn nhất?
“Nút thắt” lớn nhất của pháp luật đất đai lâu nay là chúng ta chưa tìm ra cách phù hợp để xác định giá trị thực đất đai, và như vậy nền kinh tế “hai giá đất” luôn tồn tại những kẽ hở khá rộng để tư lợi giá trị đất đai ẩn náu. Khi có phương thức tìm ra giá trị thực của đất đai thì mới có thể tìm ra cách vốn hóa đất đai hiệu quả và loại bỏ đi các hình thức tham nhũng đất đai ngày càng tinh vi.
Từ Luật Đất đai 2003 đến Luật Đất đai 2024, đều quy định “giá đất của Nhà nước phải phù hợp với giá đất thị trường”. Nhưng suốt 20 năm, khung giá đất của Chính phủ lại trở thành vật cản khiến quy định ấy không thể thực thi. Đến khi Luật Đất đai 2024 có hiệu lực, tranh cãi lớn nhất vẫn xoay quanh bảng giá đất.
Nghị quyết 79 đặt vấn đề số một là hoàn chỉnh hệ thống pháp luật đất đai, trong đó cốt lõi là vận hành hệ thống quản trị giá đất theo nguyên tắc “một giá đất”. Đây là điều kiện tiên quyết để vốn hóa đất đai hiệu quả và để loại bỏ tham nhũng đất đai.
Tôi cho rằng, bên cạnh một bảng giá đất phù hợp với thị trường, Nhà nước phải xây dựng hệ thống chính sách tài chính đất đai để áp dụng bảng giá ấy cho từng nhóm trường hợp cụ thể. Nếu giá trị đất đai bị “lẩn khuất” ở đâu đó trong các chính sách tài chính, thì phải chỉ rõ ai chịu trách nhiệm. Không thể để giá trị đất đai mù mờ trong một bảng giá đất kém minh bạch.
Thu hồi đất bỏ hoang: phải có “mắt thần” giám sát
Nghị quyết cũng yêu cầu bảo đảm bình đẳng giữa các thành phần kinh tế trong tiếp cận đất đai, đồng thời ưu tiên quỹ đất cho hạ tầng, đô thị, nhà ở xã hội. Theo GS, cơ chế phân bổ và định giá đất nên được thiết kế ra sao?
Theo thông lệ tốt, phải bảo đảm tính bình đẳng trong tiếp cận đất đai trên thị trường. Nhưng đồng thời, Nhà nước cũng phải ưu tiên cho các dự án trọng điểm về hạ tầng, an sinh xã hội, bảo vệ môi trường, ứng phó biến đổi khí hậu và phát triển kinh tế trọng điểm.
Nghị quyết 79 yêu cầu cương quyết thu hồi đất bỏ hoang, sử dụng sai mục đích, lãng phí. Trong ảnh: Dự án xây dựng “Trung tâm Điều hành và giao dịch VICEM” trên đất vàng Hà Nội do Tổng công ty Xi măng Việt Nam (Vicem) làm chủ đầu tư bỏ hoang cả thập kỷ, gây lãng phí.
Cách làm là Nhà nước cần xây dựng các chỉ số (Index) để phân loại dự án theo mức độ ưu tiên. Từ đó, trong chính sách tài chính đất đai, Nhà nước có thể ưu đãi chi phí đất đai ở đầu vào cho từng nhóm dự án, nhưng đồng thời cũng phải thiết kế cơ chế thu lại phần giá trị đất đai còn thiếu thông qua hiệu quả kinh doanh hoặc giá trị đất đai gia tăng trên thị trường.
Về mặt lý thuyết, hoạch định chính sách tài chính đất đai không quá khó. Cái khó nằm ở khâu thực thi, bởi người thực hiện rất khó “cầm lòng” trước những giá trị khổng lồ từ đất đai. Các vụ án đất đai thời gian qua đã nói lên điều đó.
Trên thế giới, nhiều nước đang phát triển áp dụng hệ thống “giám sát và đánh giá” (Monitoring & Evaluation). Trong bối cảnh công nghệ thông minh, hệ thống này hoàn toàn có thể giao cho AI, với sự trợ giúp của mạng IoT gắn cảm biến thu thập dữ liệu thực địa. AI sẽ tự động lập báo cáo giám sát, xác định giá đất và gửi kết quả cho cơ quan có thẩm quyền.
Theo GS Đặng Hùng Võ: “Muốn thu hồi được đất bỏ hoang và xử lý đúng người, đúng việc, phải sớm xây dựng hệ thống giám sát – đánh giá đất đai. Khi đó, ai sử dụng đất ra sao đều được công khai trên một cổng thông tin”.
Hiện nay, AI đã có thể thực hiện mô hình định giá đất tự động (AVM) với độ chính xác khá cao. Con người thì dễ bị “lợi ích tư” lung lạc, còn AI - nếu được huấn luyện trên nền tảng đạo đức liêm chính - thì không. Thông tin thu từ cảm biến IoT lại là thông tin thực, không thể sửa chữa.
Điều đáng tiếc là nội dung “giám sát và đánh giá về đất đai” đã được đưa vào Luật Đất đai 2013, rồi tiếp tục giữ trong Luật Đất đai 2024, nhưng đến nay vẫn chưa có Nghị định hướng dẫn. Nếu muốn vừa công bằng vừa hạn chế đầu cơ, trục lợi, thì phải sớm xây dựng và vận hành hệ thống này.
Nghị quyết 79 yêu cầu cương quyết thu hồi đất bỏ hoang, sử dụng sai mục đích, lãng phí. Theo ông, điều kiện then chốt để thực thi nghiêm túc là gì?
Nghị quyết 18-NQ/TW năm 2022 đã nêu rõ phải đánh thuế cao vào bất động sản không đưa vào sử dụng, đất đai bị hoang hóa. Nhưng đến nay, Luật Thuế bất động sản vẫn chưa được đưa ra lấy ý kiến. Trong khi đó, các cơ quan nhà nước có liên quan lại có đề xuất đánh thuế cao và siết tín dụng từ ngôi nhà thứ hai trở đi. Cách tiếp cận ấy khiến tôi có cảm giác “trống” và “kèn” không cùng nhịp.
Nghị quyết 79 lần này đi xa hơn, yêu cầu cương quyết thu hồi đất bỏ hoang, làm rõ trách nhiệm của tổ chức, cá nhân có thẩm quyền. Đất đai không đưa vào sử dụng vừa lãng phí tài nguyên, vừa là nơi “chôn tiền”, gây lãng phí nguồn lực tài chính để đầu tư phát triển kinh tế. Đây là tình trạng cần chấm dứt càng sớm càng tốt. Trên thế giới, đây được coi là một biểu hiện của “bẫy thu nhập trung bình”.
“Nút thắt lớn nhất của pháp luật đất đai suốt nhiều thập niên qua là chúng ta chưa xác định được giá trị thực của đất. Vì thế, nền kinh tế ‘hai giá đất’ vẫn tồn tại, tạo ra kẽ hở rất rộng cho tư lợi và tham nhũng.” GS Đặng Hùng Võ
Muốn trở thành nước công nghiệp thu nhập cao vào năm 2045, Việt Nam phải vượt qua mọi chi tiết của cái bẫy đó. Giải pháp thu hồi đất mà Nghị quyết 79 đặt ra là rất chính xác và mạnh mẽ.
Câu hỏi được đặt ra là “làm thế nào để thực hiện thật tốt chủ trương cương quyết thu hồi đất bỏ hoang, sử dụng sai mục đích, lãng phí?”. Câu trả lời không khó: phải sớm xây dựng và vận hành hệ thống “giám sát và đánh giá” về đất đai. Khi hệ thống này hoạt động, mọi thông tin về việc ai sử dụng đất ra sao sẽ được công khai trên một cổng thông tin. Cơ quan nhà nước chỉ việc căn cứ vào đó mà xử lý.
Xin cảm ơn ông!
