TS Nguyễn Văn Đính
Dòng tiền đầu cơ sẽ bị thu hẹp
Tại hội thảo Hội thảo "Kiến tạo giá trị bền vững cho thị trường bất động sản" hôm 30/5, TS. Nguyễn Văn Đính, Chủ tịch Hiệp hội Kinh doanh Bất động sản Việt Nam (VARS), nhấn mạnh chính sách điều hành hiện nay đang ngày càng hướng tới mục tiêu phát triển thị trường bất động sản ổn định, lành mạnh, hạn chế đầu cơ và thúc đẩy các sản phẩm phục vụ nhu cầu ở thực.
Một tín hiệu tích cực khác là nguồn cung dự án đang từng bước được tháo gỡ. Khi nhiều dự án được khơi thông pháp lý và quay trở lại thị trường, nguồn cung sẽ gia tăng, mang đến nhiều lựa chọn hơn cho nhà đầu tư cũng như người mua nhà. Tuy nhiên, theo Chủ tịch VARS, khi nhiều dự án cùng xuất hiện trên thị trường, áp lực cạnh tranh về giá bán, chất lượng sản phẩm và năng lực triển khai sẽ ngày càng lớn.
Đáng chú ý, Chủ tịch VARS nhận định dòng tiền đầu cơ sẽ có xu hướng bị thu hẹp trong thời gian tới.
"Trước đây có những giai đoạn dòng tiền chảy rất mạnh vào thị trường bất động sản và cũng tạo ra không ít hệ lụy. Hiện nay, Chính phủ đã có những chủ trương điều hành linh hoạt hơn. Những lĩnh vực cần ưu tiên sẽ tiếp tục được hỗ trợ mạnh về vốn, nhưng những khu vực làm méo mó thị trường hoặc xuất hiện nhiều hoạt động đầu cơ sẽ bị kiểm soát và hạn chế", ông Đính phân tích.
Ông cho rằng khả năng tiếp cận vốn cũng sẽ trở thành một thách thức đối với nhiều nhà đầu tư khi thị trường vẫn phụ thuộc khá lớn vào tín dụng ngân hàng. Trong bối cảnh tín dụng được kiểm soát chặt chẽ và hiệu quả hơn, việc huy động nguồn vốn sẽ không còn dễ dàng như trước.
Về giá bất động sản, ông Đính cho rằng Nhà nước đang nỗ lực điều tiết để giá nhà tiệm cận mức hợp lý hơn, giúp người dân có cơ hội tiếp cận nhà ở. Tuy nhiên, nhiều yếu tố đầu vào như đất đai, nhân công, vật liệu xây dựng hay biến động của thị trường thế giới vẫn là những rào cản khiến giá khó giảm sâu.
Một thách thức khác là yêu cầu tuân thủ pháp luật ngày càng cao khi hệ thống pháp luật đang được cải cách theo hướng minh bạch và nghiêm minh hơn.Theo ông, việc Nhà nước chuyển mạnh sang quản lý bằng dữ liệu và số hóa cũng đòi hỏi doanh nghiệp, nhà đầu tư phải chủ động thích ứng với các quy định mới nếu không muốn đối mặt với những rủi ro pháp lý.
"Những cách làm cẩu thả, bất chấp quy định hoặc lợi dụng kẽ hở pháp luật sẽ không còn đất tồn tại", ông Đính nhận định.
"Mua đâu cũng thắng" đã trở thành quá khứ
Chuyên gia cho rằng những sản phẩm bất động sản gắn với hạ tầng hoàn thiện sẽ đảm bảo thanh khoản hơn.
Từ góc độ đầu tư, Chủ tịch VARS cho biết nhà đầu tư không còn nhìn vào câu chuyện tăng giá đơn thuần mà phải đánh giá kỹ quy hoạch, hạ tầng và khả năng khai thác dòng tiền của dự án. Đây là những yếu tố quyết định tính thanh khoản và sức hấp thụ của dự án.
"Tôi còn nhớ trước đây, khi tham gia đầu tư bất động sản, chỉ cần mua được sản phẩm của một chủ đầu tư là đã coi như thắng. Mua ở đâu cũng có thể thắng. Thậm chí có những nơi sau này gần như không thể khai thác, xung quanh không có hạ tầng, không có đường kết nối nhưng nhà đầu tư vẫn mua vì tâm lý 'mua là thắng'. Nhưng thời điểm đó đã qua rồi", ông nói.
Ông cho rằng hạ tầng tiếp tục là yếu tố dẫn dắt dòng vốn. Nơi nào có hạ tầng chất lượng, có khả năng kết nối thực chất, nơi đó sẽ thu hút dòng vốn đầu tư và các hoạt động kinh tế.
Sau quá trình sắp xếp đơn vị hành chính, nhiều địa phương đang tiến hành quy hoạch lại không gian phát triển và xác định các dự án hạ tầng trọng điểm để hình thành các cực tăng trưởng mới.
Đặc biệt, Hà Nội và TP.HCM đều đang triển khai những quy hoạch có tầm nhìn dài hạn theo hướng đa cực, đa trung tâm. Không chỉ khu vực trung tâm, các đô thị vệ tinh và những địa phương lân cận cũng đang nổi lên như những vùng động lực tăng trưởng mới, trở thành tâm điểm quan tâm của giới đầu tư.
Theo Chủ tịch VARS, một xu hướng rất rõ đang diễn ra là sự phân hóa ngày càng mạnh của thị trường. Nếu trước đây chỉ cần có bất động sản là có thể bán được thì nay nhà đầu tư không chỉ nhìn vào vị trí mà còn đặc biệt quan tâm đến chất lượng dự án và năng lực của chủ đầu tư.
“Các dự án nhỏ lẻ, manh mún, hạ tầng hạn chế sẽ ngày càng khó cạnh tranh. Thay vào đó, những khu đô thị được quy hoạch bài bản, phát triển đồng bộ và mang lại giá trị sống thực cho cư dân sẽ chiếm ưu thế. Thị trường hiện nay hướng tới những giá trị thật: sống thật, sử dụng thật, khai thác thật và tạo ra giá trị thật. Chỉ những sản phẩm đáp ứng được các tiêu chí đó mới có sức hút đối với nhà đầu tư và người mua", ông Đính nhấn mạnh.
Ông cũng cho rằng các mô hình đô thị quy mô lớn, tích hợp đa tiện ích, vận hành đồng bộ sẽ tiếp tục là phân khúc có sức cạnh tranh mạnh nhất trên thị trường trong những năm tới.
Đối với nhà đầu tư, vị chuyên gia khuyến nghị cần chuẩn bị ba yếu tố cốt lõi gồm tuân thủ pháp luật, năng lực tài chính và năng lực quản trị rủi ro. Đặc biệt, tư duy đầu tư cũng cần thay đổi.
"Giai đoạn đầu tư theo tâm lý đám đông, đầu tư ngắn hạn hoặc kỳ vọng lợi nhuận dễ dàng như trước đây đã qua. Thị trường hiện nay đòi hỏi cách tiếp cận chuyên nghiệp, dài hạn và dựa trên các giá trị thực", ông Đính nói.
Bên cạnh đó, năng lực khai thác dữ liệu và ứng dụng công nghệ sẽ trở thành yêu cầu bắt buộc đối với nhà đầu tư trong bối cảnh thị trường ngày càng được quản lý bằng dữ liệu số.
"Những nhà đầu tư không theo kịp xu hướng này sẽ rất khó cạnh tranh và khó tồn tại trong giai đoạn tới", Chủ tịch VARS cảnh báo.
