"Vùng trũng giá" trong một chu kỳ đang mở
Trong nhiều năm, diễn biến bất động sản TP HCM thường gắn với sự hình thành các cực tăng trưởng theo chu kỳ. Trước đây là khu Nam, sau đó là khu Đông – nơi hạ tầng được đầu tư mạnh, kéo theo dòng vốn, dân cư và sự hình thành hệ sinh thái đô thị, trước khi mặt bằng giá được thiết lập lại.
Ở thời điểm hiện tại, khu Tây được nhìn nhận là đang ở giai đoạn đầu của một quỹ đạo tương tự.
Dữ liệu của Batdongsan cho thấy sự chênh lệch giá ngày càng rõ giữa các khu vực. Giá nhà tại khu vực trung tâm TP HCM đã vượt 100 triệu đồng mỗi m², trong khi khu vực lân cận như Bình Dương cũ vào khoảng hơn 50 triệu đồng mỗi m². Trong khi đó, tại Bến Lức – cửa ngõ phía Tây, mặt bằng giá vào đầu năm 2026 phổ biến quanh mức 33 triệu đồng mỗi m².
Khoảng cách này không chỉ phản ánh khả năng tiếp cận, mà còn cho thấy khu Tây đang ở trạng thái "chưa được định giá đầy đủ", khi các yếu tố tăng trưởng đã dần hội tụ nhưng chưa phản ánh trọn vẹn vào giá bất động sản. Theo đó, "vùng trũng giá" không đơn thuần là nơi có giá thấp, mà là khu vực thị trường chưa kịp phản ánh đầy đủ giá trị.
Hạ tầng và logistics tạo nền cầu thực
Một trong những động lực lớn nhất của khu Tây hiện nay là hạ tầng. Khu vực này nằm trên trục kết nối TP HCM với Đồng bằng sông Cửu Long thông qua các tuyến cao tốc TP HCM – Trung Lương, quốc lộ 1, đồng thời sẽ đón thêm các dự án trọng điểm như Vành đai 3 và cao tốc Bến Lức – Long Thành trong năm 2026; Vành đai 4 cũng đang được định hướng triển khai trong tương lai gần.
Khi các tuyến này hoàn thiện, không gian phát triển đô thị được mở rộng, thời gian di chuyển giữa TP HCM và các tỉnh lân cận được rút ngắn, qua đó nâng cao khả năng thu hút dân cư và hoạt động kinh tế về các khu vực cửa ngõ.
Bên cạnh đó, khu Tây còn giữ vai trò cửa ngõ logistics của TP HCM khi kết nối trực tiếp với hệ thống cảng, khu công nghiệp và vùng sản xuất của Đồng bằng sông Cửu Long. Đây là nền tảng quan trọng để hình thành nhu cầu ở thực gắn với việc làm và sản xuất.
Theo bà Cao Thị Thanh Hương, Trưởng phòng nghiên cứu thị trường Savills TP HCM, khi giá nhà tại khu vực trung tâm vượt khả năng chi trả của phần lớn người dân, dòng cầu tự nhiên có xu hướng dịch chuyển ra các khu vực giáp ranh, đặc biệt tại các khu vực có kết nối hạ tầng thuận lợi.
Sự hiện diện của các chủ đầu tư lớn
Một tín hiệu rõ ràng cho thấy khu Tây đang bước vào giai đoạn mới là sự tham gia ngày càng nhiều của các chủ đầu tư lớn. Tại Long An và khu vực giáp ranh TP HCM, nhiều doanh nghiệp đã triển khai các dự án quy mô lớn. Gần đây, BIM Land, thành viên BIM Group, cũng gia nhập thị trường với dự án Thanh Phú Centre Point quy mô giai đoạn một hơn 85 ha.
Sự hiện diện của các nhà phát triển này cho thấy khu Tây không còn là thị trường mang tính thăm dò, mà đã trở thành một hướng phát triển chiến lược trong trung và dài hạn. Đồng thời, cơ cấu sản phẩm tại khu vực cũng trở nên đa dạng hơn, với các dòng nhà phố, liền kề, biệt thự, shophouse và các tổ hợp đô thị thương mại quy mô lớn.
Bài toán còn thiếu: cấu trúc giữ dòng tiền
Dù các động lực tăng trưởng đã hình thành, khu Tây vẫn thiếu những trung tâm đủ sức giữ dòng người và dòng tiền tại chỗ.
Phối cảnh khu đô thị tích hợp Thanh Phú Centre Point.
So với khu Đông, nơi hệ sinh thái tiêu dùng, dịch vụ và trải nghiệm đã tương đối hoàn chỉnh thì khu Tây vẫn ở giai đoạn đầu của quá trình hình thành các "cực sống" và "cực thương mại". Nhiều hoạt động tiêu dùng và giải trí vẫn tập trung về khu vực trung tâm TP HCM.
Điều này lý giải vì sao khu Tây dù có nền tảng tăng trưởng, nhưng mặt bằng giá chưa phản ánh đầy đủ tiềm năng. Nói cách khác, khu vực không thiếu động lực, mà đang thiếu các cấu trúc đô thị đủ hoàn chỉnh để giữ lại các dòng giá trị được tạo ra.
Trong bối cảnh đó, các khu đô thị tích hợp, kết hợp nhà ở, thương mại, dịch vụ và không gian trải nghiệm, được kỳ vọng đóng vai trò hoàn thiện cấu trúc đô thị khu vực.
Thanh Phú Centre Point là một dự án được phát triển theo hướng này. Theo thông tin công bố, dự án giai đoạn một có quy mô hơn 85 ha, được BIM Land phát triển theo định hướng đô thị giao thương, với các cấu phần như Mega Mall 9,5 ha, công viên trung tâm 8 ha, hồ sinh thái 3,8 ha, không gian sự kiện và hệ sản phẩm đa dạng. Sự xuất hiện của những dự án như vậy dọc các trục giao thông liên vùng thường được xem là một dấu hiệu quen thuộc trong chu kỳ phát triển của bất động sản đô thị.
Nếu khu Đông là minh chứng cho việc hạ tầng và đô thị hóa có thể tái thiết lập mặt bằng giá, thì khu Tây hiện được nhìn nhận là điểm bắt đầu của một quỹ đạo tương tự.
Trong quỹ đạo đó, những khu vực và dự án có khả năng tạo ra dòng người, nhịp sống và sức hút thương mại sẽ là những yếu tố xuất hiện sớm trong quá trình định giá lại. Với nhiều nhà đầu tư, câu hỏi không còn là khu Tây có tiềm năng hay không, mà là thời điểm thị trường bắt đầu phản ánh các yếu tố này vào giá bất động sản.
