Trong bối cảnh chính sách siết tín dụng và kiểm soát đầu cơ liên tục được ban hành, tâm lý thận trọng lan rộng khiến nhiều nhà đầu tư tạm dừng giao dịch, chờ đợi những tín hiệu rõ ràng hơn từ chính sách và lãi suất.
Tuy nhiên, trong cuộc trao đổi với chúng tôi, ông Nguyễn Thọ Tuyển - Chủ tịch HĐQT Công ty Cổ phần Bất động sản BHS (BHS Group) cho rằng, dòng tiền trên thị trường thực chất không biến mất mà chỉ đang tái phân bổ. Bất động sản vẫn giữ vai trò là tài sản có giá trị thực, kênh trung chuyển vốn quan trọng của nền kinh tế, dù chu kỳ "tăng nóng" có thể đã đi qua.
Gần đây có nhiều chính sách siết tín dụng và kiểm soát đầu cơ bất động sản. Theo ông, điều này tác động ra sao đến thị trường?
Tôi cho rằng tác động rõ ràng nhất hiện nay là tâm lý thị trường. Khi chính sách siết tín dụng hoặc kiểm soát đầu cơ được ban hành, cả nhà đầu tư lẫn giới đầu cơ đều có xu hướng thận trọng hơn, thậm chí tạm dừng xuống tiền để quan sát diễn biến tiếp theo.
Tuy nhiên, cần nhìn nhận thực tế rằng việc chuyển hướng dòng tiền sang các lĩnh vực sản xuất – kinh doanh không hề đơn giản. Không phải ai cũng có đủ chuyên môn, kinh nghiệm hoặc mạng lưới để đầu tư trực tiếp vào doanh nghiệp hay ngành nghề cụ thể. Vì vậy, dòng tiền có thể chậm lại trong ngắn hạn, nhưng không biến mất khỏi thị trường.
Ở góc độ vĩ mô, nếu các chính sách gây ra tác động tiêu cực đến thanh khoản của hệ thống tài chính hoặc ảnh hưởng tới các dự án quy mô lớn có tác động xã hội, cơ quan quản lý chắc chắn sẽ phải điều chỉnh để đảm bảo sự cân bằng của toàn hệ thống. Nói cách khác, mục tiêu của chính sách là kiểm soát rủi ro, chứ không phải làm tê liệt thị trường.
Có quan điểm cho rằng đầu cơ là tiêu cực, ông đánh giá thế nào?
Theo tôi, không nên nhìn đầu cơ hoàn toàn theo hướng xấu. Đầu cơ giống như "chất xúc tác" của thị trường.
Trong thị trường, chính nhóm nhà đầu cơ là những người chấp nhận rủi ro cao nhất ở giai đoạn đầu của một chu kỳ. Họ tham gia sớm, tích lũy tài sản và tạo ra sự vận động ban đầu cho thị trường. Khi tài sản dần đạt tới mức giá trị ổn định, dòng tiền sẽ chuyển dịch sang nhóm nhà đầu tư dài hạn, và cuối cùng là người mua để ở thực.
Thị trường bất động sản suy cho cùng vẫn vận hành theo quy luật cung – cầu. Vì vậy, chính sách nên tập trung vào việc điều tiết sự cân bằng cung cầu, thay vì can thiệp quá sâu vào hành vi của từng nhóm đối tượng, kể cả người mua ở thực.
Với những biến động hiện nay, ông dự báo thị trường từ nay đến cuối năm ra sao?
Theo tôi, thanh khoản của thị trường vẫn sẽ được duy trì, nhưng cấu trúc sẽ thay đổi. Đây là giai đoạn điều chỉnh và phân hóa mạnh giữa các phân khúc, vị trí và chất lượng sản phẩm.
Về dài hạn, bất động sản đóng vai trò là tài sản thực – giá trị thực, là kênh trung chuyển vốn quan trọng của nền kinh tế Việt Nam. Khi chính sách được điều tiết cân bằng giữa kiểm soát rủi ro và duy trì thanh khoản, thị trường sẽ tiếp tục vận hành, dù không còn tăng nóng, nhưng cũng khó rơi vào trạng thái đóng băng toàn diện.
Điểm sáng và cũng là trụ đỡ vững chắc nhất chính là phân khúc nhà ở xã hội. Kể từ năm 2023, Chính phủ đã dồn lực cho mục tiêu 1 triệu căn hộ đến năm 2030. Hiện tại, số lượng dự án được giao cho các chủ đầu tư đã tiến rất gần đến con số này, mở ra cơ sở thực tế cho việc có thể về đích sớm hơn 1-2 năm.
Đây là phân khúc cốt lõi giải quyết bài toán an sinh cho nhóm thu nhập trung bình và thấp. Khi nền tảng nhu cầu ở thực được củng cố vững chắc, thị trường sẽ tự động ổn định từ gốc rễ và giảm thiểu sự phụ thuộc độc hại vào các chu kỳ đầu cơ. Khi giải quyết được an sinh, thị trường sẽ ổn định từ gốc.
Trong bối cảnh có các dự án mới tại một số địa phương, ông nhìn nhận dòng tiền và khẩu vị của nhà đầu tư sẽ dịch chuyển theo xu hướng nào?
Bức tranh thị trường năm 2026 sẽ chịu sự chi phối chặt chẽ bởi quy luật cung cầu và sự dịch chuyển trong thứ tự ưu tiên. Dòng tiền ưu tiên số 1 cho bất động sản phục vụ nhu cầu ở thực, sau đó là cho tài sản khai thác cho thuê và đến các sản phẩm bất động sản nghỉ dưỡng.
Riêng với phân khúc bất động sản mang tính "sưu tầm", thị trường sẽ sàng lọc vô cùng khắt khe. Thanh khoản chỉ "mỉm cười" với những dự án sở hữu lâu dài, sinh dòng tiền thật, hoặc những bất động sản du lịch nằm trong quần thể dịch vụ khép kín, đẳng cấp, đủ sức hút dòng khách quốc tế.
Xin cảm ơn ông!
